Bất cập và hạn chế đối với giá đất tại đô thị đặc biệt
Theo HoREA, tình trạng giá đất trong "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.
Tuy nhiên, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ phải ban hành Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn 2019 - 2024, vì Khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực ngày 29/12/2019.
Để khắc phục một số nội dung bất hợp lý của Khung giá đất hiện nay và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn của các khu vực, các địa phương, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM góp ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014/NĐ-CP về khung giá đất (mới) cho giai đoạn 2019 - 2024, trọng tâm là góp ý kiến đối với giá đất tại đô thị đặc biệt.
Khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực ngày vào 29/12/2019.
Theo đó, quy định 7 vùng kinh tế trong cả nước để xác định "Khung giá đất" đối với các loại đất trong từng vùng, gồm: Vùng trung du miền núi phía Bắc; vùng đồng bằng sông Hồng; vùng Bắc Trung bộ; vùng duyên hải Nam Trung bộ; vùng Tây nguyên; vùng Đông Nam bộ; vùng đồng bằng sông Cửu Long.
Ngoài ra, 11 Phụ lục kèm theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định "Khung giá đất" đối với: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
Tuy nhiên, theo HoREA, việc phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lý, mà lẽ ra nên phân chia nhiều vùng hơn, mỗi Vùng bao gồm các tỉnh có đặc điểm tương đồng, như sau: “Vùng trung du miền núi phía Bắc”, lẽ ra cần phân chia thành “Vùng trung du phía Bắc”, “Vùng miền núi phía Đông Bắc” và “Vùng miền núi phía Tây Bắc”; “Vùng Bắc Trung bộ”, “Vùng duyên hải Nam Trung bộ”, lẽ ra cần phân chia thành “Vùng Bắc Trung bộ”, “Vùng duyên hải Trung Trung bộ” và “Vùng duyên hải Nam Trung bộ”; “Vùng Tây nguyên”, lẽ ra cần phân chia thành “Vùng Bắc Tây nguyên” và “Vùng Nam Tây nguyên”; “Vùng đồng bằng sông Cửu Long”, lẽ ra cần phân chia thành “Vùng đồng bằng Bắc sông Hậu” và “Vùng đồng bằng Nam sông Hậu” (có thể cân nhắc thêm “Vùng Đồng Tháp Mười”).
Bên cạnh đó, quy định Khung giá đất của các đô thị "vùng Bắc Trung bộ" có mức giá đất thấp hơn các đô thị thuộc các "vùng kinh tế" khác (chỉ cao hơn giá đất vùng trung du và miền núi phía Bắc và vùng Tây Nguyên), đến nay không còn phù hợp, do sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa cao ở "vùng Bắc Trung bộ" như khu kinh tế Nghi Sơn, khu công nghiệp Hoàng Mai, khu kinh tế Vũng Áng - Formosa...
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: Quy định Khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh) có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố.
Và quy định Khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng vùng kinh tế là chưa hợp lý, do 3 thành phố trực thuộc trung ương này có quy mô nền kinh tế vượt trội hơn các đô thị loại I trong vùng.
Về bất cập và hạn chế của khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt
Theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có mức giá như nhau: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa 162 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 129,6 triệu đồng/m2; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 97,2 triệu đồng/m2.
Căn cứ "Khung giá đất", thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành "Bảng giá đất" quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của Khung giá đất); mức giá đất của đường Lê Duẩn, quận 1 là 110 triệu đồng/m2… Hiệp hội nhận thấy Ủy ban nhân dân thành phố chưa sử dụng thẩm quyền được quy định mức giá đất trong Bảng giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất, theo quy định tại Khoản (3.a) Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Về bất cập và hạn chế của khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt
Ngày 1/8/2019, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố, quy định hệ số 2,5 đối với Khu vực 1, trong đó có quận 1. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2; giá đất của đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường, ví dụ: Năm 2014, đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn quận 1, diện tích 3.000 m2, có giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá.
Không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định Khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định Khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cũng bất cập và hạn chế.
Do vậy, khi sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014/NĐ-CP để công bố Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn từ năm 2019 - 2024, thì rất cần thiết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ.
Kiến nghị về xây dựng Khung giá đất của các đô thị
Đề nghị quy định Khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế.
Đối với 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh) đề nghị quy định Khung giá đất riêng. Đối với 3 đô thị loại 1 là thành phố trực thuộc trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) đề nghị quy định Khung giá đất riêng cho 3 thành phố này, với mức giá riêng cho từng thành phố, do 3 thành phố này cũng có nhiều điểm đặc thù, khác biệt và thuộc 3 vùng kinh tế khác nhau tại 3 miền Bắc, Trung, Nam.
Riêng với đất đối với đô thị đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh, HoREA nghiên cứu 3 phương án xây dựng Khung giá đất (mới). Cụ thể:
Phương án 1: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, như vậy: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 330 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 260 triệu đồng/m2; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 200 triệu đồng/m2.
Theo Phương án 1 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 338 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 260 triệu đồng/m2.
Riêng đối với đất đô thị đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh, HoREA nghiên cứu 3 phương án xây dựng Khung giá đất (mới)
Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, ví dụ: Hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 1,072 tỷ đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 845 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 650 triệu đồng/m2.
Phương án 2: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, như vậy: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 246 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 195 triệu đồng/m2; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 148 triệu đồng/m2.
Theo Phương án 2 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 319,8 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 253,5 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 192,4 triệu đồng/m2.
Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, ví dụ: Hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 799,5 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 633,7 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 480 triệu đồng/m2.
Phương án 3: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, như vậy: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 215,4 triệu đồng/m2; khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 172,3 triệu đồng/m2; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 129,2 triệu đồng/m2.
Theo Phương án 3 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 223,9 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 167,9 triệu đồng/m2.
Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, ví dụ: Hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 700 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 559,7 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 419,7 triệu đồng/m2.
Gỡ ách tắc cho thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh
26/10/2019 11:28