Ký hợp đồng "giả cách" để vay tiền
Theo nội dung vụ án, năm 2017, Công ty Thuận Lợi (là công ty con của Tập đoàn Kim Oanh) đã mua lại Dự án Minh Thành, có diện tích 56ha tại xã An Phước, huyện Long Thành từ Công ty CP BĐS Minh Thành Đồng Nai, do vợ chồng ông Phạm Hoàng Minh – Hồ Thị Diễm Trang đứng tên, với giá 530 tỷ đồng.
Cũng trong năm 2017, Công Ty Thuận Lợi đã ký hợp đồng chuyển nhượng để mua lại dự án Nhơn Thành từ Công ty CPĐT xây dựng Nhơn Thành.
Tháng 10/2019, là thời điểm khó khăn về tài chính do cạnh tranh không lành mạnh, không thể tiếp cận vốn ngân hàng để thanh toán cho đối tác, thông qua “cò môi giới”, bà Đặng Thị Kim Oanh – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Kim Oanh đã tiếp cận ông Trần Quý Thanh và 2 con gái là bà Trần Uyên Phương và Trần Ngọc Bích để vay 350 tỷ đồng nhằm thanh toán số tiền còn thiếu cho ông Minh, bà Trang và phát triển dự án Minh Thành, đồng thời vay 150 tỷ để triển khai đầu tư Dự án Nhơn Thành. Tổng số tiền vay là 500 tỷ với lãi suất 3%.
Để được vay số tiền trên, Kim Oanh đã phải thế chấp cả hai dự án Minh Thành và Nhơn Thành bằng việc kí nhiều hợp đồng ‘giả cách” từ việc chuyển nhượng cổ phần.
Dự án Minh Thành đã có giá cao gấp nhiều lần so với thời điểm Cty Kim Oanh mua.
Cụ thể, đối với khoản vay 350 tỷ, Công ty Kim Oanh và vợ chồng ông Minh, bà Trang phải hủy hợp đồng nguyên tắc về việc mua bán mà hai bên đã kí năm 2017. Phía Kim Oanh giả cách ký bán 50% cổ phần Minh Thành cho bà Trần Uyên Phương; ông Minh - bà Trang giả cách ký bán 50% cổ phần còn lại cho bà Trần Ngọc Bích và Công ty TCS.
Theo thỏa thuận, nếu bên vay trả tiền lãi và gốc đúng thời hạn thì phía bà Bích, bà Phương và Công ty TCS sẽ chuyển trả lại 100% cổ phần Công ty Minh Thành cho Kim Oanh.
Cách tính lãi được che giấu dưới cái tên “tiền đặt cọc để có quyền mua lại”. Để Kim Oanh khỏi lo ngại sẽ mất tài sản, phía ông Thanh viết giấy “Cam kết bán lại”. Với khoản vay 350 tỷ, tiền lãi ba tháng phải trả một lần (31,5 tỷ đồng),
Nội dung “Cam kết bán lại” ngày 13/11/2019 cũng thể hiện rất rõ, cứ 3 tháng sẽ điều chỉnh tăng giá 1 lần, tương ứng với tiền lãi 31,5 tỷ của số tiền vay 350 tỷ đồng.
Tương tự, đối với khoản vay 150 tỷ đồng để triển khai đầu tư Dự án Nhơn Thành, Kim Oanh phải trả 6 tỷ tiền “cò”; phải ký hàng loạt hợp đồng giả cách. Thứ nhất, Kim Oanh và Nhơn Thành phải giả cách “thanh lý hợp đồng” giữa hai bên ký năm 2017. Thứ hai, Cty Nhơn Thành phải ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Cty cho bà Trần Ngọc Bích. Nếu thanh toán đủ tiền lãi và gốc đúng hạn, bà Bích sẽ chuyển trả lại dự án trên.
Về lãi suất và hình thức trả lãi đối với khoản vay này cũng tương tự khoản vay 350 tỷ, theo đó mỗi tháng Kim oanh phải trả lãi 4,5 tỷ, tương ứng lãi suất 3%, và được thực hiện bằng giấy “Cam kết bán lại”.
Luật sư Nguyễn Văn Quynh, Giám đốc Hãng luật Hưng Yên nhận định, với nội dung thể hiện của các tài liệu cho thấy, thực chất không có việc chuyển nhượng cổ phần giữa các bên, mà toàn bộ giấy tờ là “giả cách” nhằm hợp thức hóa để che dấu hợp đồng vay tiền.
Không có lý do gì phải bán dự án trị giá 1.177 tỷ để lấy 500 tỷ!
Để chuộc lại dự án Minh Thành, ngày 12/8/2020, Kim Oanh đã chuyển khoản trả 350 tỷ tiền gốc cho bà Phương, nhưng bị chuyển trả lại vì lý do ông Minh, bà Trang có văn bản ngăn chặn, trong khi đó hai người này không có quyền mua lại, do đó cũng không có tư cách ngăn chặn.
Cùng ngày, phía Kim Oanh chuyển trả nợ gốc 150 tỷ cho bà Bích để chuộc lại dự án Nhơn Thành, nhưng phía bà Bích chỉ ký Biên bản thanh lý Cam kết bán lại và từ chối Thanh lý hợp đồng nguyên tắc với Công ty Nhơn Thành, vì lý do đã thanh lý “Cam kết bán lại” nên phía Kim Oanh không có quyền mua lại” – Đơn tố cáo bà Oanh nêu.
Liên quan đến vụ việc này, Cơ quan CSĐT (C01) Bộ Công an có Văn bản yêu cầu định giá tài sản số 08/YC-VPCQCSĐT-P4, đề nghị Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự tỉnh Đồng Nai định giá hai khu đất trên, và mới đây, Hội đồng định giá đã có văn bản trả lời kết quả định giá 2 tài sản trên.
Theo Hội đồng định giá, ở thời điểm cuối 2019, dự án Minh Thành có giá trị hơn 596 tỷ đồng, dự án Nhơn Thành có giá gần 577 tỷ đồng. Như vậy, ở thời điểm Kim Oanh và phía bà Bích, bà Phương “Thanh lý hợp đồng”, tổng giá trị hai khối tài sản trên là hơn 1.174 tỷ đồng. Còn ở thời điểm cuối 2020, khối tài sản trên có giá tới 1469 tỷ đồng (Minh Thành 809 tỷ, Nhơn Thành 660 tỷ).
Quyết định khởi tố vụ án "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại TP Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai
Bà Đặng Thị Kim Oanh khẳng định: “Bản chất các giao dịch với bà Bích, bà Phương và Công ty TCS liên quan dự án Minh Thành, Nhơn Thành chỉ là quan hệ vay tiền có thế chấp chứ không phải là chuyển nhượng, mua bán”.
Theo bà Oanh, kết quả định giá của cơ quan chức năng tại thời điểm hai bên ký hợp đồng, khối tài sản có giá trị gần hơn 1.174 tỷ đồng. Tôi cũng xin nói rõ, thông thường con số theo kết quả định giá thường thấp hơn giá trị trường. Thế nên không thể có chuyện Kim Oanh là một Cty bất động sản nhiều năm kinh nghiệm lại chuyển nhượng hai dự án với giá chỉ 500 tỷ cho phía ông Thanh, thấp hơn 3 lần so với giá thực tế.
Mặt khác, nếu đây là chuyển nhượng, thì hai bên “mua đứt bán đoạn”, không có lý do gì Kim Oanh phải chấp nhận nhiều lần “đặt cọc để có quyền mua lại” với phía ông Thanh. Thực chất những lần chuyển tiền “đặt cọc để có quyền mua lại” với phía ông Thanh, là tiền lãi 3 tháng trả 1 lần. Đồng thời bên nhận chuyển nhượng phải yêu cầu bên chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí, tiền sử dụng đất… nhưng ở đây thì không có.
Do đây là quan hệ vay mượn có thế chấp tài sản, nên kể từ thời điểm ký chuyển nhượng 100% cổ phần, phía Kim Oanh vẫn tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý hai dự án trên. Phía công ty Nhơn Thành cũng xác nhận việc ký kết hợp đồng nguyên tắc với bà Bích là để hỗ trợ Công ty Thuận Lợi vay 150 tỷ từ ông Thanh, Công ty Nhơn Thành chỉ chuyển nhượng Dự án Nhơn Thành cho Công ty thuận Lợi, do đó không có nhu cầu nhận chuyển nhượng lại Hợp đồng nguyên tắc nên đã từ chối ký vào Cam kết bán lại.
Liên quan đến vụ việc này, ngày 9/3/2021, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Bộ Công an ra quyết định khởi tố vụ án hình sự số 20/QĐ-VPCQCSĐT-P4 liên quan đến hai bà Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích, để điều tra về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại TPHCM và tỉnh Đồng Nai.
Trước đó, Bộ Công an cũng đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai tạm dừng mọi biến động với Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Thành Đồng Nai và dự án Khu dân cư tại xã An Phước, huyện Long Thành.